Cidade congela valor para locação de um milhão de imóveis. Como inquilinos se organizaram e desmascararam a especulação. A aposta do prefeito na educação cidadã para enfrentar a burocracia municipal. E as novas lutas por moradia digna que podem emergir
Por Tara Raghuveer, no The New York Review | Tradução: Rôney Rodrigues, em Outras Palavras
Em junho de 2026, o Conselho de Diretrizes de Aluguel de Nova York (Rent Guidelines Board, RGB) aprovou por sete votos a um o congelamento dos aluguéis (rent freeze), uma das principais promessas de campanha do prefeito democrata Zohran Mamdani, um jovem socialista de apenas 34 anos e origem muçulmana que assumiu o cargo em janeiro. Com uma campanha vibrante e arrojada, propôs saídas ao altíssimo culto de vida em Nova York e prometeu tornar a cidade mais acessível aos trabalhadores, com três bandeiras centrais: implantar a tarifa zero, universalizar o acesso à creche e congelar o preço dos alugueis. Agora, esta última sai do papel: a partir de outubro, os aluguéis regulado não poderão ser reajustados nos contratos que começarem ou forem renovados até setembro de 2027. A medida alcança cerca de um milhão de apartamentos. A atuação dos movimentos de inquilinos foi crucial — entre eles, o Housing Justice for All, coalizão estadual de organizações de inquilinos e pessoas sem moradia de Nova York da qual o próprio Mamdani militou.
Para entender o alcance da decisão, é preciso explicar o que são os chamados aluguéis regulados de Nova York – o programa Rent Stabilization. Surgiu em 1969, em meio à escassez de moradias, à baixa taxa de vacância e à forte alta dos aluguéis, e estabeleceu limites para os reajustes. O sistema não determina um aluguel baixo, mas estabelece regras para uma parcela do mercado privado, extremamente voraz na cidade, limitando os aumentos e garantindo aos inquilinos, em determinadas condições, o direito à renovação do contrato. Integrado por representantes do inquilinos, dos proprietários de imóveis e da sociedade civil, o RGB, criado nesse contexto, define anualmente os percentuais máximos de reajuste dos imóveis estabilizados. (Rôney Rodrigues)
Na noite de 25 de junho, minutos após o Conselho de Diretrizes de Aluguel da Cidade de Nova York ter votado pela congelamento do aluguel de um milhão de apartamentos com aluguel regulados nos cinco distritos da cidade, encontrei uma inquilina que conheço chamada Josie Wells. Do lado de fora do auditório no East Harlem, onde a votação acabara de ocorrer, conversamos sobre as implicações do congelamento para seu próprio apartamento, que ela alugava do grupo imobiliário Pinnacle até a empresa entrar com pedido de falência e colocar mais de cinco mil de suas unidades – incluindo a dela – em leilão. Após a Pinnacle entrar em falência, Josie ajudou a fundar o Sindicato dos Inquilinos da Pinnacle, que continuou a se organizar mesmo com um novo proprietário assumindo alguns imóveis.
— Não sei se vai mudar minha vida — disse-me ela, com uma kazoo de papel em uma mão e uma fatia de pizza na outra. — Meu aluguel é tão alto, há contas de serviços públicos, preços de alimentos — continuou. — Então, sim, é enorme, é enorme, é enorme… e é apenas um alívio. Após semanas conversando com inquilinos em unidades com aluguel regulados em toda a cidade, já havia ouvido o suficiente para reconhecer seu relato ponderado não como crítica, mas como uma agitação em direção ao que mais poderia ser possível para um movimento de inquilinos que se ajusta ao poder formal, sob um prefeito que prometeu “uma cidade que possamos pagar”.
Na véspera da votação, encontrei a Sra. Liu em um banco em frente a uma pista de skate, do lado de fora de seu prédio em Chinatown. Desde 2004, a Sra. Liu é membro da CAAAV: Organizando Comunidades Asiáticas, uma organização de imigrantes asiáticos da classe trabalhadora em Manhattan e no oeste do Queens, que co-presidiu a campanha deste ano pelo congelamento do aluguel. Ela mora neste prédio de vinte unidades desde 1996, quando se mudou para o bairro e começou a trabalhar em uma fábrica de roupas; o imóvel foi vendido a novos proprietários seis ou sete vezes desde que ela e sua família chegaram.
Ela me levou até seu apartamento, que tem dois quartos pequenos e pouca luz natural. Cinco membros da família dividem o espaço apertado, dormindo em pequenos catres. A cozinha também é a sala de estar, e a pia da cozinha também é a pia do banheiro. Roupas secam penduradas no canto, entre uma pilha de potes de plástico e uma prateleira com frascos de remédios e pó de peptídeo de colágeno. Em um aquário sobre uma mesinha onde comem, a família mantém seis peixes koi como animais de estimação. Acima da mesa, a Sra. Liu mantém um pequeno altar com duas imagens budistas emolduradas, velas e maçãs frescas. Um cartão-postal das Cataratas do Niágara está colado na parede acima da porta.
O aluguel da Sra. Liu já está congelado, graças a um programa chamado Isenção de Aumento de Aluguel para Idosos (SCRIE), que permite inscrições de inquilinos com 62 anos ou mais e renda familiar inferior a US$ 50 mil. Mesmo assim, este ano ela compareceu às audiências do Conselho de Diretrizes de Aluguel em Manhattan e testemunhou, como faz todos os anos desde 2011, como parte do esforço em toda a cidade para congelar o aluguel de todos os inquilinos com aluguel regulados. — É para os mais jovens… As pessoas do passado nos ajudaram, e agora é a nossa vez — disse-me ela. — Vejo jovens, até mesmo gentrificadores no bairro, passando por dificuldades… Eles trabalham, mas não é fácil para eles.
— Muitas vezes discutimos política como se fosse um debate intelectual — disse o prefeito Zohran Mamdani em abril passado, em um evento que marcou seus primeiros cem dias no cargo. — E para os trabalhadores, há muito pouco tempo para esse tipo de debate. Os trabalhadores querem saber: o que você vai entregar? Como você vai tornar mais fácil pagar o aluguel no primeiro dia do mês?
Durante a campanha eleitoral, como escrevi nestas páginas no verão passado, Mamdani se aproximou de inquilinos da classe trabalhadora com quem já vinha colaborando havia anos: além da oferta universal de creches e dos ônibus gratuitos, o congelamento dos aluguéis tornou-se um dos três pilares centrais de sua agenda de acessibilidade econômica. Esses inquilinos, por meio de organizações como a CAAAV, haviam passado aqueles anos aprofundando sua análise sobre como o setor imobiliário garante retornos aos investidores às custas dos quase 70% dos nova-iorquinos que alugam suas moradias. Eles chegaram à conclusão de que precisavam de um prefeito que defendesse os inquilinos prejudicados por essa lógica de lucro e passaram a enxergar os inquilinos organizados como um potencial bloco eleitoral capaz de tornar isso possível.
Quando Mamdani surpreendeu o establishment democrata nas primárias e, em novembro, derrotou com facilidade o ex-governador Andrew Cuomo, já desacreditado, aquela aposta começou a dar frutos. Mas uma coisa é fazer campanha; outra é governar. Implementar um congelamento dos aluguéis não seria uma tarefa simples.
O congelamento dos aluguéis só pode ser aprovado por votação do Rent Guidelines Board (RGB), um órgão independente que, uma vez nomeado pelo prefeito, pode, em tese, decidir o que quiser. Para manter um equilíbrio, duas vagas são reservadas a representantes dos inquilinos e duas a representantes dos proprietários, enquanto as cinco restantes ficam com representantes do “público”, que precisam ter pelo menos cinco anos de experiência em finanças, economia ou habitação. Em um de seus primeiros vídeos de campanha que viralizaram, Mamdani, observando que oito dos nove membros nomeados pelo prefeito Eric Adams haviam encerrado seus mandatos, prometeu substituí-los por representantes “que entendam que os proprietários estão muito bem”.
Nos meses seguintes, essa afirmação seria duramente contestada. Os proprietários de imóveis de Nova York pressionaram por aumentos constantes dos aluguéis, alegando que, sem eles, não ganhariam dinheiro suficiente para arcar com a manutenção dos edifícios. No início deste ano, na Phenomenal World, J.W. Mason, professor de economia do John Jay College, analisou a renda bruta mensal média dos proprietários e seus custos operacionais e concluiu que essa alegação era, em grande medida, falsa: a “grande maioria” dos imóveis residenciais gera muito mais renda do que seus proprietários gastam com eles. Entre 2021 e 2024, a renda operacional líquida dos proprietários aumentou 30%. (Para a pequena minoria de edifícios em que isso não ocorre, o prefeito Mamdani propôs um fundo de seguros apoiado pela prefeitura para combater o aumento vertiginoso dos prêmios e defendeu um programa estadual de auxílio para despesas de capital.)
De fato, uma crise está se formando na economia política da habitação, tanto em Nova York quanto em todo o país — mas, como argumentam Mason e outros pesquisadores, ela tem menos a ver com os custos operacionais propriamente ditos e mais com o endividamento. Os proprietários estão excessivamente alavancados, muitos deles tendo apostado nos empréstimos a juros baixos da era da Covid, contraindo dívidas para financiar a reforma de seus imóveis atuais e a aquisição de novos. Agora, anos depois, eles enfrentam dificuldades para pagar esses empréstimos em condições econômicas muito diferentes, levando ao que os pesquisadores Ruthy Gourevitch e Jacob Udell classificaram como uma “crescente deterioração financeira” no mercado de aluguel de imóveis multifamiliares. Em todo o país, como escreveram Gourevitch e Udell em um documento de política pública publicado em novembro, os atrasos no pagamento dos empréstimos “quase dobraram apenas no último ano”, atingindo recentemente sua taxa mais alta em uma década.
Se os proprietários de imóveis de Nova York podem não se sair “muito bem” com o congelamento dos aluguéis, em outras palavras, isso geralmente não ocorre porque seus prédios custam caro demais para operar, mas porque, segundo Mason, “eles pegaram empréstimos demais para comprar prédios a preços inflacionados, com base na expectativa de que os aluguéis subiriam mais rápido do que de fato subiram”. Sua aposta só fazia sentido, e seus negócios só “fechavam as contas”, porque eles acreditavam poder repassar aos inquilinos encargos cada vez maiores. Mas os inquilinos já estão sob forte pressão, e dificilmente se pode esperar que assumam os riscos embutidos nos modelos de negócio dos proprietários. O dilema enfrentado pelos proprietários superalavancados é real — mas não cabe aos inquilinos resolvê-lo.
Adams supervisionou aumentos de aluguel todos os anos, que acumularam mais de 12% durante seu mandato, e, à medida que seu mandato chegava ao fim, trabalhou para consolidar a composição do RGB responsável por esses aumentos. Em 18 de dezembro de 2025, a duas semanas de deixar o cargo, anunciou quatro nomeações e reconduções: um professor de finanças, um advogado dos proprietários, um executivo da Merrill Lynch e, além deles, um advogado dos inquilinos.
Ainda sem ter tomado posse, Mamdani não se deixou intimidar. “Usaremos todos os instrumentos à nossa disposição para garantir [o congelamento dos aluguéis]”, afirmou sua equipe em um comunicado, “e as nomeações de última hora não mudam esses fatos”. Sumathy Kumar, diretora-executiva do New York State Tenant Bloc, uma coalizão de organizações de inquilinos de todo o estado, compartilhava da certeza do prefeito: “Vamos conseguir o congelamento dos aluguéis”.
No fim, as últimas tentativas de Adams de frustrar os planos de Mamdani fracassaram, aparentemente não por causa de qualquer campanha de pressão ilícita, mas devido à força do mandato eleitoral: como se viu, poucos dos membros nomeados para o conselho queriam ficar do lado errado do novo governo, que contava com amplo apoio popular. Doze horas antes de Adams deixar o cargo, o executivo da Merrill Lynch — que poderia ter sido um voto decisivo contra o congelamento — retirou seu nome. Adams tentou substituí-lo, mas o indicado recusou a nomeação. Assim que tomou posse, Mamdani pôde fazer seis nomeações para o conselho.
Mas isso ainda não era garantia de nada. O papel do prefeito estava cumprido e, nos meses seguintes, a administração agiu com cautela para evitar infringir as regras que a impedem de interferir no trabalho do órgão independente. A Prefeitura, porém, aproveitou a oportunidade para lançar um projeto emblemático de educação cidadã. Em 29 de abril, ladeado por Tascha Van Auken, comissária do Mayor’s Office of Mass Engagement, e Cea Weaver, diretora do Mayor’s Office to Protect Tenants, Mamdani anunciou o Organize NYC, um projeto do gabinete de Van Auken que tinha como objetivo levar “o movimento popular que elegeu o prefeito Mamdani para o trabalho de governar”. O projeto começaria promovendo treinamentos por toda a cidade para informar os inquilinos sobre seus direitos e sobre o processo do RGB. (Eu fui palestrante nos eventos de Chinatown e Harlem, apresentando um breve histórico do movimento de inquilinos em Nova York.) Ele descreveu a iniciativa como uma forma de “manter os nova-iorquinos envolvidos no trabalho de construir o futuro da nossa cidade”. Centenas de pessoas compareceram a esses encontros noturnos em maio, realizados em sua maioria nas cantinas de escolas de ensino médio. Elas saíram de lá com convites para bater de porta em porta com a OME, mobilizando pessoas para participar das audiências anuais do RGB, marcadas para acontecer em Queens, no Bronx, em Manhattan e no Brooklyn ao longo de junho.
Ao mesmo tempo, organizadores do movimento de inquilinos do lado de fora da Prefeitura transformaram as audiências do RGB em espaços cada vez mais vibrantes de mobilização, realizando atos e lotando as salas com inquilinos dispostos a depor a favor do congelamento. Seus esforços mais do que dobraram a participação em relação aos anos anteriores; até a data da votação final, os integrantes da coalizão — entre eles CAAAV, CASA, Met Council, Housing Organizers for People Empowerment (HOPE) e New York City Democratic Socialists of America — haviam organizado cerca de 330 depoimentos nas audiências e enviado aproximadamente 700 manifestações por escrito e em áudio.
Os proprietários reagiram. Kenny Burgos, CEO da New York Apartment Association — uma organização que reúne proprietários e administradores de cerca de 500 mil apartamentos com aluguel regulados — chegou a jogar basquete e fumar narguilé com o prefeito quando os dois eram colegas na Assembleia Estadual. Agora, passou a aparecer em noticiários locais e nas redes sociais, apresentando-se como contraponto a Mamdani, repetindo os argumentos sobre os custos de manutenção e propagando exageros contra o congelamento: “Estamos caminhando para destruir as moradias onde as pessoas vivem”, disse ele à Curbed. Na audiência do RGB no Brooklyn, um grupo pró-proprietários chamado Gotham Housing Alliance levou de ônibus atores pagos vestidos de zumbis — com roupas esfarrapadas e sangue falso — para simbolizar os imóveis com aluguel regulado que, segundo os proprietários, seriam reduzidos a “zumbis” vazios caso eles não pudessem arcar com os custos de manutenção.
O dia da votação final transcorreu de forma dramática. Poucas horas antes de os inquilinos e os membros do conselho se reunirem no El Museo del Barrio, no Harlem, Christina Smyth, a advogada dos proprietários que Adams havia reconduzido ao cargo, renunciou ao conselho, com efeito imediato, em protesto contra o que classificou como um processo ilegítimo. Em uma carta de três páginas publicada no LinkedIn, ela acusou o conselho de ignorar seus próprios dados e apresentou seu argumento final contra o congelamento, citando novamente a alegação frequentemente repetida, embora imprecisa, sobre os custos de manutenção:
Por favor, entenda o que estou dizendo quando afirmo que o congelamento não ajuda as pessoas que pretende proteger. Ele não reduz o custo de operação de um prédio. Não paga por uma caldeira, um telhado ou um elevador. Ele amplia a distância entre quanto custa manter um prédio e quanto ele está autorizado a arrecadar… Quando esses prédios entram em colapso, não são as pessoas que votaram essas medidas que pagam o preço… É a família que vive no prédio que ninguém está mantendo. São elas que têm mais a perder e são elas que mais me preocupam.
O argumento de Smyth remetia ao debate central entre os defensores e os críticos do congelamento: quem deveria assumir a responsabilidade pelas causas das falhas sistêmicas? (Em uma ação judicial apresentada no fim de julho, um grupo de proprietários citou a renúncia de Smyth e alegou que o conselho nomeado por Mamdani “fez pouco caso de seu mandato legal” e sucumbiu à pressão política. E, no entanto, até mesmo o único membro do conselho que votou contra o congelamento afirmou, durante uma recente aparição pública, que “não observou nenhuma interferência da administração nas decisões individuais dos membros”.)
Do palco do auditório do museu, depois de tratar de alguns outros assuntos, a presidente do RGB, Chantella Mitchell, colocou em votação o ponto principal: aumento de zero por cento para contratos de um ano e o primeiro congelamento de aluguéis da história da cidade para contratos de dois anos. Cinco dos membros votaram a favor antes que Mitchell passasse a palavra a Maksim Wynn, o único representante dos proprietários que restava no conselho. Em vez de responder imediatamente, ele começou a ler uma declaração previamente preparada. A plateia estava em alvoroço — puxando um grito de ordem atrás do outro e abafando completamente a fala de Wynn, que, ainda assim, continuou por mais de cinco minutos. Por fim, os inquilinos que estavam na frente pediram silêncio à multidão ao perceberem que Wynn estava chegando a uma conclusão interessante: como os aluguéis estavam altos demais para que as pessoas pudessem pagá-los, e a arrecadação dos aluguéis estava baixa como consequência, um congelamento dos aluguéis era, na verdade, do interesse dos próprios proprietários:
Há uma parcela do estoque de imóveis com aluguel regulado que enfrenta dificuldades realmente graves, mas as causas subjacentes são sistêmicas. Essas questões sistêmicas precisam ser enfrentadas, mas, neste momento, os instrumentos de que este conselho dispõe têm mais probabilidade de prejudicar os proprietários do que de ajudá-los, enquanto os instrumentos à disposição da cidade e do estado certamente serão úteis… Neste momento, com a cidade dando os primeiros passos para implementar as medidas de capital e de despesas de que os proprietários precisam, e diante do risco iminente de um colapso da ocupação econômica, um aumento de zero por cento nos contratos de um e dois anos é do interesse dos proprietários.
A multidão silenciou o suficiente para ouvir seu voto, que garantiu o congelamento, e depois voltou a explodir em comemoração. Eu estava sentado ao lado de uma inquilina chamada Magda, integrante da CASA, uma organização do Bronx que havia copresidido a campanha pelo congelamento dos aluguéis junto com a CAAAV. Ela usou óculos escuros durante toda a votação, conversando comigo sobre o quanto estava ansiosa por causa do aluguel. Quando ouviu o resultado final, levantou-se de um salto, tirou os óculos e fez uma chamada pelo FaceTime para uma amiga, exclamando de alegria. Os inquilinos deixaram o auditório e foram para a festa na praça em frente ao museu, que se espalhou pela calçada, avançou em direção ao parque do outro lado da rua e depois chegou a um bar a algumas quadras dali. Os organizadores tocaram “We Are The Champions” em caixas de som sobre rodas, enquanto Josie, a Sra. Liu, Magda e centenas de outros inquilinos comemoravam.
Quando perguntei a ela o que havia feito o congelamento acontecer desta vez, Kumar, do Tenant Bloc, foi direta. “Isso aconteceu por causa dos inquilinos organizados”, disse. “O processo do RGB sempre pareceu uma farsa, com membros do conselho olhando para os celulares enquanto os inquilinos desabafavam e contavam suas histórias… e, dois anos atrás, decidimos fazer as coisas de outra maneira.” Ela se referia à decisão do bloco de priorizar a eleição para prefeito como forma de intervir no processo anual e rotineiro do RGB. “Decidimos eleger um prefeito comprometido com o congelamento, e ele nomeou um conselho que de fato ouviu os inquilinos.”
A política de Mamdani, que não é apenas sua, mas também a do movimento que o formou, parte da convicção de que é possível construir uma cidade que possamos pagar e ir além. Ter algum espaço para respirar não é pouca coisa; é uma condição necessária para o que vem a seguir. Trata-se de um movimento que não apenas questiona o alto custo dos aluguéis, mas também a própria ideia de que as moradias dos inquilinos sejam tratadas como um instrumento para gerar lucro aos proprietários. Não é de surpreender, portanto, que os organizadores já estivessem de olho nos próximos pontos do horizonte: uma redução dos aluguéis, a ampliação da regulamentação dos aluguéis em todo o estado e — como forma de enfrentar a crise de endividamento — a compra de imóveis em dificuldades financeiras pela prefeitura ou pelos próprios inquilinos.
Joanne Grell — inquilina de um imóvel com aluguel regulado no Bronx e, assim como Magda, integrante da CASA — pegou um microfone e se dirigiu ao grupo reunido ao seu redor durante a comemoração. Ela ecoou as palavras de Josie: “Nova York, espero que vocês possam respirar hoje à noite.” Em seguida, passou a falar sobre o que o movimento poderia fazer dali em diante, desde assumir o controle de edifícios até conquistar o controle universal dos aluguéis. “Um congelamento dos aluguéis”, disse ela, “não é o fim da nossa história. É a prova do que é possível… Quem aqui acredita que tudo é possível?” Mãos se ergueram por toda a multidão.
Diretora fundadora da KC Tenants. Ela também é diretora de campanha de garantia de residências da People’s Action, uma rede nacional de organizações de base comprometidas com a justiça racial, econômica, de gênero e climática.
