Como o setor imobiliário trama, com a prefeitura, uma revisão da Lei do Zoneamento, que pode dar ainda mais privilégios aos especuladores. O que isso revela sobre as escolhas do poder
Por Paolo Colosso*, em Outras Palavras
A conjuntura conservadora tem impactos negativos na vida da população urbana, mas esse cenário adverso também é dolorosamente didático. Desde pelo menos o fim de 2016, a entidade patronal do setor imobiliário afirma que é necessário melhorar o custo de empreender na cidade de São Paulo e, nesse sentido, pede ao governo local que reveja a lei de zoneamento, com objetivo de diminuir contrapartidas sociais e ambientais previstas no Plano Diretor. Acolhida a demanda, um estudo da gestão municipal afirmou que é preciso melhorar a “aplicabilidade” da lei para reaquecer o mercado. Um projeto de lei imbuído desse objetivo estará novamente na Câmara dos Vereadores, provavelmente com poucas mudanças inseridas pelo governo Bruno Covas. Diversos arquitetos, urbanistas e especialistas, por sua vez, já se posicionaram contra o projeto (leia o posicionamento, na íntegra, ao final deste texto).
O que está fora dessa cena é o fato de que o setor imobiliário e da construção se acostumaram mal na última década. Entre 2007 até pelo menos 2015, as verbas públicas do PAC, Minha Casa Minha Vida e SBPE alavancaram um aquecimento intenso do setor. Ao fim de 2010, o crescimento anual do PIB da construção civil atingia 11%, enquanto o do país estava em torno de 7,5%. Com a demanda em alta, a inteligência da mão invisível tornou possível uma especulação inédita. De 2008 a 2015, os setores puxaram o valor de venda dos imóveis em mais de 200% e, no período dos últimos dez anos, a alta chega a 235,32%, com preços estáveis mesmo na conjuntura de recessão e estagnação de 2016 e 2017. Já a inflação geral ( IPCA) no período é de 84,28% e os salários, obviamente, não subiram acima disso.
Nesse sentido, é de se pensar que a atual “dificuldade de empreender em São Paulo” se deve ao fato de que as camadas médias não acompanham a especulação exponencial da metrópole paulistana. Trocando em miúdos: nesses tempos de vacas mais magras, a expectativa de ganho dos setores não condiz com a realidade da população que vive de salários e prestação de serviços. E quando o governo Temer passa a dificultar a liberação dos subsídios dos programas habitacionais, a situação se torna mais adversa.
Uma administração pública que prezasse por uma urbanização menos desigual, que entendesse a gravidade do boom imobiliário recente, cujos efeitos se estendem mesmo num contexto de crise, diria ao setores imobiliários e da construção civil que é hora de melhorarem sua competitividade seguindo leis de mercado — isto é, reduzindo o preço da terra urbana e a taxa de lucro sobre o produto final. Mas gestores não-políticos não têm essa capacidade de enfrentamento, preferem diminuir a arrecadação e poder de investimentos públicos a se indispor com o patronato.
Uma administração ciente do seu papel em corrigir distorções da urbanização especulativa e desigual trabalharia para melhorar a “aplicabilidade” de outras leis. Primeiro, a função social da propriedade e da cidade, notificando os proprietários de imóveis ociosos e aplicando com mais eficiência o IPTU Progressivo, o que não tem acontecido nos últimos anos . E ciente de que o frenesi especulativo contribuirá também para o aumento no valor dos alugueis (entre 2008 e 2018, a alta foi de 93,3%), o poder público sentiria urgência de pensar a “aplicabilidade” do direito à moradia, que é constitucional. Não custa lembrar que, no período boom imobiliário, no qual os salários não acompanharam os preços, mesmo com intensa produção habitacional o número de famílias que dispendem mais de 30% do orçamento com aluguel passou de 291 mil em 2008 para 373 mil em 2015 – isto na Região Metropolitana de São Paulo como um todo, de acordo com a Fundação João Pinheiro.
Mas essa pauta não entra para as gestões não-políticas, que evitam litigiar-se com as elites. Às demandas desses setores, a gestão apolítica é sensível, visa flexibilizar, “calibrar”, desburocratizar a legislação e, ainda, conferir prioridade a esse tratamento. Já a serenidade entre as instâncias de poder retorna quando se trata de lidar com a cobrança da dívida de IPTU de grandes clubes da elite paulistana como Jockey Club, Clube Pinheiros e outros, cujo montante poderia construir 100 creches ou 3 hospitais .
A gestão não-política é enérgica e “mão de ferro” com os que estão em situação de rua e são retirados com jato d’água. É estritamente normativa nas visitas técnicas aos imóveis no centro, há décadas ociosos, ocupados por movimentos que fazem valer a fórceps seu direito à moradia — e se mantêm em condições precárias por falta de opção. É “exemplar” ao exigir da população assalariada que, não tendo mais condição de pagar aluguel, permaneça na fila de espera por mais uma geração, para ter seu direito à moradia atendido. Os protocolos são inflexíveis para os que não podem entrar nos abrigos, pois não preencheram o devido cadastro e por isso permanecem no frio da rua .
Aí estão camadas menos visíveis do atual discurso de retomada do crescimento, volta da modernização e do rigor jurídico-administrativo encabeçado por gestores não-políticos. Tais traços não estão apenas em Dória e Covas, mas se estendem a boa parte do legislativo que votará a revisão da lei de zoneamento e, de modo geral, tais traços contaminam grande parte da atual atmosfera política. Trata-se de uma subserviência quase bajuladora aos grandes e de rigor com a população sem poder de influência social, sem capacidade de investimento nem capital político, aqueles e aquelas que já lidam historicamente – não sem indignação – com subcidadania e espoliação.
CARTA ABERTA AO PREFEITO DE SÃO PAULO JOÃO DÓRIA:
SÃO PAULO ESTÁ SENDO NEGOCIADA!
COMO A PROPOSTA DE REVISÃO DA LEI DE ZONEAMENTO IMPACTA O FUTURO DA CIDADE?
Passados menos de dois anos da aprovação da nova lei de Zoneamento da cidade (Lei 16.402/16) a Prefeitura de São Paulo apresentou propostas de alterações da lei vigente, e do Plano Diretor de forma indireta, com previsão de aprovação ainda neste primeiro semestre de 2018. A divulgação desta proposta, que vai muito além de um mero “ajuste” aconteceu em período de recesso e as audiências públicas, agendadas entre os dias 20 e 28 de fevereiro deste ano, não têm sido amplamente divulgadas para a população, além de possuir caráter meramente figurativo, apenas cumprindo com os parâmetros legais para a aprovação da lei; não proporcionando uma participação democrática e efetiva, que possibilite a discussão e incorporação de propostas da população em geral.
Quanto ao conteúdo apresentado no referido processo de revisão, e publicado em minuta no site Gestão Urbana SP no final do mês de dezembro de 2017, afirmamos nossa discordância: parte dessas alterações ferem princípios e parâmetros estabelecidos no Plano Diretor Estratégico, premiado pela ONU-Habitat como uma das melhores práticas urbanas, que são centrais para orientar o desenvolvimento ordenado da cidade, do ponto de vista social, ambiental, econômico e imobiliário, iniciativas que vêm sendo adotadas e reconhecidas em diversas cidades pelo mundo.
Vejamos, porém, o que está por trás dessa proposta de revisão que atende a interesses privados, de um setor específico da cidade, em detrimento ao interesse público:
1) REDUZ EM BILHÕES DE REAIS A ARRECADAÇÃO DO FUNDO DE DESENVOLVIMENTO URBANO (FUNDURB), UTILIZADO PARA FINANCIAR MELHORIAS URBANAS NAS ÁREAS MAIS VULNERÁVEIS DA CIDADE
Do ponto de vista do “equilíbrio econômico”, tem ganhado destaque nas alterações propostas o desconto na outorga onerosa, ou seja, a redução dos valores que o setor imobiliário deve pagar à Prefeitura para adquirir potencial construtivo adicional. Diminuindo a arrecadação em outorga, diminui a capacidade de investimento do FUNDURB, cuja finalidade é redistribuir investimentos nas áreas mais vulneráveis da cidade. Ou seja: enquanto a PMSP necessita de investimento em inúmeras áreas vulneráveis da cidade e alega precisar de recursos (sugerindo, inclusive, privatizar setores da cidade e estabelecer diversas formas de parceria com o setor privado, a fim de supostamente desonerar os serviços públicos), essas alterações na Lei de Zoneamento farão com que a Prefeitura deixe de arrecadar, aproximadamente, cerca de R$ 150 milhões por ano para favorecer o setor imobiliário (segundo dados do Sistema Municipal de Monitoramento do Plano Diretor de março de 2017). Em 15 anos, tempo de vigência do Plano Diretor, a soma pode chegar a valores próximos a R$ 2,2 bilhões de reais! Em números brutos, isso pode equivaler a 10 hospitais, ou 40 Centros Educacionais Unificados – CEUs. Ao se considerar a parcela de 30% do Fundurb que poderia ser destinada para aquisição de terrenos para habitação de interesse social, aproximadamente R$ 660 milhões deixariam de ser arrecadados. O mesmo vale para parcela de 30% destinada às melhorias no Transporte Público, que perderia investimentos em ciclovias e calçadas. Mais uma vez as periferias da cidade seriam as regiões mais prejudicadas. Necessário observar também que a baixa arrecadação de 2017 pode estar vinculada à uma expectativa de ganho dos produtores imobiliários que desde a campanha eleitoral já possuem o compromisso do atual prefeito de rever a lei e baixar a outorga. Ou você, compraria um bem hoje sabendo que amanhã será promovido um desconto geral para todos?
2) ESTIMULA A CONSTRUÇÃO DE MAIS EDIFÍCIOS, MAIS ALTOS, NOS MIOLOS DE BAIRROS JÁ SATURADOS, COMPROMETENDO A FORÇA INDUTORA DO PLANO DIRETOR
A proposta altera a hierarquia de gabaritos estabelecida no Plano Diretor, cuja lógica é proporcionar maior atratividade de transformação nas áreas da cidade onde há oferta de transporte público coletivo, preservando os miolos de bairro. A revogação do limite de gabarito de altura estabelecido em 28 metros nas Zonas Mistas (ZM), zona que abrange maior parte da cidade, permite o retorno da possibilidade de construção de espigões que não promovem interação com a via pública e qualidade ambiental. Esta prática é recorrente do mercado imobiliário e visa com o mesmo aproveitamento do coeficiente do terreno um maior ganho na venda de apartamentos mais altos, vende-se a vista, comprometendo a urbanidade entre os conjuntos e a cidade, bem como a possibilidade de tipologias distintas para as diferentes classes econômicas, pois se pretende o maior ganho.
3) DESESTÍMULA A MOBILIDADE URBANA SUSTENTÁVEL
A lei atual delimita a quantidade de vagas de garagem em edifícios residenciais, principalmente em áreas próximas a estações de transporte coletivo, demarcadas como Eixos de Transformação Urbana, visando estimular meios alternativos de transporte coletivo em detrimento do uso do automóvel. De acordo com a nova proposta, o limite máximo das vagas de garagem em empreendimentos residenciais é abolido, transformando todas as vagas de garagem em áreas não computáveis. Essa medida vai contra a intenção de formar cidades mais conscientes e contraria previsões expressas do atual Plano Diretor Estratégico. Com isso é estimulado o maior uso do automóvel, gerando mais trânsito e ampliando a emissão de poluentes atmosféricos.
4) REDUZ OS MECANISMOS DE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO SOCIAL EM ÁREAS BEM SERVIDAS EM SERVIÇOS E EMPREGOS
A minuta prevê a dispensa da obrigatoriedade de destinação de Habitação de Interesse Social (HIS) nas chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) 3 nos casos de reforma de edificação existente em situação regular, independentemente da quantidade de área a mais que será construída. Isso, na prática, pode significar a “desmarcação” das ZEIS 3 já edificadas, mas sem uso ou subutilizadas, localizadas nas áreas centrais, dotadas de infraestrutura e serviços urbanos e próximas a locais com oferta de empregos – algo que contradiz totalmente os objetivos determinados pelo Plano Diretor, tanto para essas zonas como para a política habitacional. Você sabia que o Templo de Salomão construído sobre uma ZEIS, assim como diversos conjuntos de alta renda, foram realizados enquanto este entendimento era uma brecha da lei antiga? A quem interessa, novamente, permitir que quem compra ZEIS (a preços menores) se abstenha de cumprir os objetivos dessas zonas?
Outra medida que reduz a obrigatoriedade de construção de Habitação de Interesse Social é a proposta de reduzir a destinação de unidades para famílias de 0 a 3 salários mínimos (HIS 1) de 60% para 50% quando for promovido apenas HIS no imóvel. Essa proposta novamente fere o Plano Diretor Estratégico de forma frontal, uma vez que reduz o percentual nele estabelecido, justamente relacionado ao atendimento das famílias com mais baixa renda, o que corresponde à maior parcela do déficit habitacional do município.
5) FLEXIBILIZA AS REGRAS PARA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS SUSTENTÁVEIS
A regra denominada “Quota Ambiental”, que estabelece incentivos para edifícios com fachadas e tetos verdes, com mecanismos de retenção de água pluvial para reduzir enchentes, atualmente vale para lotes com área acima de 500 m2. As alterações colocam que somente lotes com área acima de 1000 m2. Com isso praticamente perde assim seu propósito, visto que terrenos dotados de tal área não representam a realidade da maioria dos lotes da cidade de São Paulo. Este mecanismo é fundamental para permitir que todas as construções possam contribuir em pequena parcela para uma cidade melhor. Ao se excluir a possibilidade de mitigação de cada lote o poder público relega ao futuro e à coletividade os custos de uma cidade desequilibrada!
6) ELIMINA OBRIGAÇÕES SOCIAIS E AMBIENTAIS PREVISTAS NO PLANO DIRETOR EM ÁREAS EM QUE HÁ INTENSA PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA (OPERAÇÕES URBANAS)
As propostas apresentadas tornam o território das Operações Urbanas um lugar de exceção, de manutenção de um regramento urbanístico antigo, em descompasso com as questões contemporâneas da cidade, indo na contramão do Plano Diretor e do Estatuto da Cidade, não contribuindo para a estratégia de ordenamento territorial para uma cidade mais humana e sustentável. São dispensados, para estas áreas as regras relativas à: Cota de Solidariedade (que prevê a construção de habitação social); Quota Ambiental (que prevê edifícios verdes); Cota de Garagem (que estabelece regras sobre a área média das vagas de garagem); Cota-Parte Máxima de Terreno por Unidade (que delimita um número mínimo de unidades habitacionais a serem construídas em função da área de um determinado terreno); gabaritos de altura máximos; e, restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis (aumentando a possibilidade de construir vagas de garagem).
7) REDUZ A REGRA PARA CONSTRUÇÃO DE ESPAÇOS PÚBLICOS EM GRANDES EMPREENDIMENTOS COMO UNIVERSIDADES E SHOPPINGS
Outra mudança incompreensível é a dispensa do limite de lote máximo para shoppings, universidades e futuros hospitais, passando de 20.000m2 para 40.000m2. A limitação de tamanho máximo é importante para a cidade porque sua transformação urbana tem sido acompanhada da aprovação de empreendimentos muito grandes, em terrenos que são ocupados sem que sejam abertas ruas, nem passagens para ciclistas e pedestres. Isso faz com que, para circular, tenhamos que dar grandes voltas em torno destas verdadeiras “ilhas urbanas”, geralmente muradas, que criam espaços ermos e inseguros. Especialmente os pedestres são os mais penalizados. Além disso, no zoneamento em vigor, a limitação está associada a outras regras que não valeriam mais com a aprovação da minuta, como a necessidade de doar áreas para uso público, por exemplo, para a construção de ruas, entre outras. Importante ressaltar que 20.000m2 é o tamanho de dois quarteirões da região da Paulista, ou seja, um empreendimento maior que isso não é compatível com uma cidade que se proponha a ser sustentável e para as pessoas.
8) ALTERA AS REGRAS QUE PRESERVAM VILAS E BAIRROS RESIDENCIAIS
Contraria regras existentes no Plano Diretor ao trazer dispositivos que geram efeitos negativos e condições para a deterioração e até o desaparecimento de territórios classificados como de PRESERVAÇÃO segundo a lei atual. É o caso das Zonas Exclusivamente Residenciais – ZER, que cumprem importante papel ambiental para toda a cidade e que serão impactadas pela inserção de novas regras de usos e ocupação de seus terrenos, que servirão como fatores desagregadores de seu equilíbrio e coesão urbanística. No caso dos bairros verdes, residenciais e horizontais, incentiva-se alterações das regras urbanísticas estabelecidas pelos loteadores e devidamente gravadas em registro público, sendo claro que lei superveniente mais permissiva não pode alterar regras que se constituíram ao longo do tempo em atos jurídicos perfeitos acolhidos pela Constituição. E ainda, as Vilas poderão ser “sufocadas” pela introdução de regras que diminuem as faixas envoltórias livres, promotoras de sua insolação e ventilação, permitindo a construção de prédios com gabaritos muito altos em seu entorno. É o aniquilamento planejado das nossas Vilas.
9) DESCONSIDERA AS DECISÕES DOS CONSELHOS DE PATRIMÔNIO CULTURAL NA APROVAÇÃO DE NOVOS PROJETOS
Na legislação atual caso novos projetos sejam apresentados na Prefeitura para aprovação antes do início da vigência de uma nova lei urbanística estes podem ser analisados de acordo com a legislação anterior, desde que sejam seguidos um conjunto de regras. Com a nova redação a atuação e o poder de intervenção de decisões Judiciais e do Ministério Público e das Resoluções de Conselhos de Preservação do Patrimônio é anulado.
E NO QUE ACREDITAMOS?
Posto isso, e reiterando a importância da construção democrática real no planejamento e definições dos rumos a serem tomados na cidade, solicitamos a SUSPENSÃO da revisão da Lei de Zoneamento até que:
1. Sejam retirados todos e quaisquer pontos que usam o subterfúgio desta revisão para ferir o Plano Diretor Estratégico;
2. Sejam apresentados e debatidos os estudos que motivaram a revisão e estudos técnicos com suas consequências;
3. Sejam produzidos materiais ilustrativos e videos que apontem os impactos das mudanças propostas para ampla difusão nos meios de comunicação de modo que a população possa compreender o que está em jogo;
4. Sejam distinguidas as propostas que são meros ajustes de redação e de aplicabilidade da Lei vigente daquelas que impactam o Zoneamento e o Plano Diretor, apontando seus impactos para cidade;
5. Seja pactuado um processo efetivamente participativo com:
a. Audiências e oficinas nas Subprefeituras;
b. Oitivas temáticas;
c. Reuniões com os diferentes segmentos da sociedade civil; e,
d. Etapas claras, ainda no executivo, para amadurecimento da proposta.
6. As respostas às contribuições da sociedade civil sejam sistematizadas, disponibilizadas em formato aberto e sua incorporação, ou não, seja devidamente justificada;
Assim acreditamos que a sociedade como um todo, e não apenas um segmento específico, poderá efetivamente participar sobre um tema que afetará profundamente o futuro da cidade.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2018
*Bacharel em Filosofia pela Unicamp, mestre e doutor em Filosofia pela Universidade de São Paulo. Publicou em 2017 “Rem Koolhaas nas metrópoles delirantes: entre a bigness e o big business” (Annablume, 2017).
